19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




При этом рыночная

стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом

характеристик входящих в его состав земель, занятых

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-

кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения

защиты земель от воздействия неблагоприятных природных,

антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые

не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые

могут быть использованы для предпринимательской деятельности

(например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило,

методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями,

используемыми для производства, хранения и первичной переработки

сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки

застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные

строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях,

оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

111

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в

составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного

участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных

факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности,

относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного

участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность,

аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.),

рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

методом капитализации земельной ренты существуют особенности

расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета

плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым

доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с

учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для

единицы площади земельного участка как произведение нормативной

урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры

определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах

бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных

культур, по которым производится расчет земельной ренты,

осуществляется из набора культур типичных или традиционно

возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом

критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение

наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной

продукции определяются на основе технологических карт,

устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных

материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из

сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного

обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети,

классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам

переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-

технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена

возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по

овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с

учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды)

сельскохозяйственных угодий.

112

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует

исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность

сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых

единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При

этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены

овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений

рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и

нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом

учитывается:

• возраст многолетних насаждений;

• породно-сортовой состав многолетних насаждений;

• особенности пространственного размещения многолетних

насаждений в границах земельного участка;

• возможность получения дохода от дополнительной продукции,

получаемой с междурядий садов и виноградников.

6. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЦЕННЫХ БУМАГ

Понимание правовых особенностей ценных бумаг дает оценщику

необходимые знания в части их регулирования, условий законности,

закрепленных в законе экономических свойств, данного класса

имущества.