19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Правовые аспекты оценки прав аренды земельных участков

В соответствии с ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного

найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору

(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование

или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в

результате использования арендованного имущества в соответствии с

договором, являются его собственностью.

Право аренды является возмездным, однако само по себе, может

иметь рыночную стоимость только в связи с возможностью его

отчуждения на открытом рынке. Поэтому право аренды не

предполагающее право субаренды участка не может иметь рыночной

стоимости. Ценность права аренды, являющаяся условием его рыночной

стоимости является превышение арендной платы (или единовременного

платежа), выплачиваемой потенциальным субарендатором

(приобретателем права аренды), арендной платы, выплачиваемой

собственником объекта оценки собственнику земельного участка. Таким

образом, основным условием рыночной стоимости права аренды

является возможность субаренды, то есть отчуждения объекта оценки на

открытом рынке. Кроме того, ценность права аренды может возникнуть,

105

когда у собственника земельного участка существуют ограничения по

изъятию права аренды у его арендатора, что, зачастую, делает

арендатора практически неограниченным землевладельцем (в России,

очень часто были заключены договора аренды на 49 лет, чтобы заменить

отсутствовавшее до принятия Земельного кодекса право собственности

на ее квази- форму). Кроме того, приобретатель права аренды может

иметь какие-то преимущества от его приобретения в связи с возможной

синергией42 его активов с приобретаемым правом на земельный участок.

Однако в данном случае возможно отступление от понятия рыночной

стоимости, так как эффект синергии предполагает ограниченное

количества возможных выгодоприобретателей.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости

права аренды земельных участков43

Определение рыночной стоимости права аренды на земельный

участок определяется по тем же принципам, что и определение

рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды зависит от:

• правомочий арендатора, срока действия права,

• обременений права аренды,

• прав иных лиц на земельный участок,

• целевого назначения и разрешенного использования земельного

участка;

• от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности

получения дохода от права аренды за определенный период времени при

наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка.

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка

может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если

размер арендной платы, установленный договором аренды земельного

участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В

таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта

оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,

а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные

обстоятельства.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного

участка рекомендуется, в том числе, включать:

42 Например расширение посевов прилегающего участка, что позволяет экономить на постоянных

издержках, или расширение торговых площадей на прилегающем участке.

43 утв. распоряжением Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. N 1102-р.

106

• сведения о государственной регистрации права аренды

(договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является

обязательной;

• сведения об обременениях права аренды земельного участка и

самого земельного участка;

• основание возникновения права аренды у арендатора;

• определение правомочий арендатора;

• срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

• величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

• характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды

земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и

иной недвижимости.

Применяемые подходы и методы для оценки данного объекта

совпадают с подходами и методами для оценки рыночной стоимости

земельных участков, однако, при их применении следует учитывать

арендную плату, выплачиваемую собственнику земельного участка.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка

методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе,

учитываются следующие факторы:

• -период времени, оставшийся до окончания срока действия

договора аренды;

• величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

• порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и

изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

• необходимость получения согласия собственника на

совершение сделки с правом аренды;

• наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного

участка;

• наличие у арендатора преимущественного права на заключение

нового договора аренды земельного участка по истечении срока

договора аренды.

5.8.