19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и

затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как

отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении. стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина

накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма

физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их

физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием

объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования

улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений

современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная

отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический

износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на

его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его

устранения.

103

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем

обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка

путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее

вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости

единого объекта недвижимости.

Метод остатка

Данный метод является одним из классических не только для

оценки земли, но также для инвестиционного анализа. Условие

применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного

участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений,

соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого

земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода40 от единого объекта

недвижимости за определенный период времени на основе рыночных

ставок арендной платы;

• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на

улучшения, за определенный период времени как произведения

стоимости воспроизводства или замещения улучшений на

соответствующий коэффициент капитализации41 доходов от улучшений;

• расчет величины земельной ренты как разности чистого

операционного дохода от единого объекта недвижимости за

40 Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных

расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные

расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Потенциальный валовой доход равен доходу,

который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при

отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за

пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной

платы. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду

единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные — не

зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные — зависящие от

уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений

со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее — элементов с

коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные

отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

41 При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать

наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение

стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений — учитывать возврат

капитала, инвестированного в улучшения).

104

определенный период времени и чистого операционного дохода,

приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем

капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений,

соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого

земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта

недвижимости за определенный период времени на основе рыночных

ставок арендной платы;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости

путем капитализации чистого операционного дохода за определенный

период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем

вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости

стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Данные стандарты оценки позволяют использовать другие методы

оценки, однако в отчете об оценке целесообразно раскрыть их

содержание и обосновать использование.

5.7.