19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




При этом, под дисконтированием понимается процесс

приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки

по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

101

Метод выделения

Сущностью данного метода является выделение из стоимости

земельного участка с улучшениями, определенную с помощью из

сравнительного подхода, затрат на создание улучшений, находящихся на

оцениваемом земельном участке. Условиями применения данного

метода является наличие информации о ценах сделок (а при их

отсутствии цен спроса или предложения) с едиными объектами

недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,

включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также

соответствие улучшений земельного участка его наиболее

эффективному использованию.

В рамках применения данного метода предполагается следующая

последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый

земельный участок, с объектами — аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и

степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный участок;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем

обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства

улучшений оцениваемого земельного участка39;

39 Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием

укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры

объекта в целом — квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам

работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при

определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на

конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату

оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости

строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей

может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов.

Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и

тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

102

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка

путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта

недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок,

стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений

земельного участка.

Метод распределения

Сущностью данного метода является распределения стоимости

единого объекта недвижимости на стоимость земли и стоимость

улучшений, исходя из их типичного рыночного соотношения.

Условиями применения данного метода являются доступность данных о

сделках (или, при их отсутствии данные предложения или спроса), с

объектами аналогами, информации, позволяющую определить долю

земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости,

соответствие улучшений наиболее эффективному использованию

земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый

земельный участок, с объектами — аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и

степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный участок;

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать

прибыль инвестора — величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в

создание улучшений.