19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Корректировки цен

могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими

способами:

o прямым попарным сопоставлением цен аналогов,

отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и

определением на базе полученной таким образом информации

корректировки по данному элементу сравнения;

o прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов,

отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и

определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по

данному элементу сравнения;

o корреляционно-регрессионным анализом связи между

изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц

измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением

элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного

участка;

99

o определением затрат, связанных с изменением характеристики

элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

o экспертным обоснованием корректировок цен аналогов. В

результате определения и внесения корректировок цены аналогов

(единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к

другу. В случае значительных различий скорректированных цен

аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым

проводится сравнение; значения корректировок.

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем

обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Метод капитализации земельной ренты

Данный метод предполагает пересчет предполагаемого дохода от

земельного участка в его стоимость, путем его деления на коэффициент

капитализации или умножения на мультиплицирующий множитель. Под

капитализацией земельной ренты, согласно п.4 данных методических

рекомендаций, понимается определение на дату проведения оценки

стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с

одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды

времени. Расчет производится путем деления величины земельной

ренты за первый после даты проведения оценки период на

определенный оценщиком соответствующий коэффициент

капитализации38.

Условием применения данного метода является возможность

получения дохода (земельной ренты) от оцениваемого земельного

участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком,

величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в

аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли;

• определение величины соответствующего коэффициента

капитализации земельной ренты, путем:

o деления величины земельной ренты по аналогичным земельным

участкам на цену их продажи;

o увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину

премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый

земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на

капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном

инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам

38 В данных методических рекомендациях предполагается пересчет дохода в стоимость путем деления

на ставку капитализации, однако в зарубежной практике данный процесс может производиться

равнозначным способом, путем умножения на мультиплицирующий множитель. По мнению автора,

использование данного способа не противоречит принципам метода капитализации земельной ренты.

100

банков высшей категории надежности или ставка доходности, к

погашению по государственным ценным бумагам).

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем

капитализации земельной ренты.

Метод предполагаемого использования

Данный метод также основан на пересчет ожидаемых доходов от

земельного участка в его стоимость. Однако, в отличие от выше

приведенного метода, предполагает их неравномерную структуру (метод

капитализации земельной ренты предполагает, что доход от объекта или

темы его роста являются постоянной величиной). Фактически, данный

метод можно было определить как метод дисконтированного денежного

потока земельного участка. Источником доходов может быть сдача в

аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого

объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого

объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной

стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду

должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта

недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов,

необходимых для использования земельного участка в соответствии с

вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат

на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение

земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом

и характером использования);

• определение величины и временной структуры доходов от

наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины и временной структуры операционных

расходов, необходимых для получения доходов от наиболее

эффективного использования земельного участка;

• определение величины ставки дисконтирования,

соответствующей уровню риска инвестирования капитала в

оцениваемый земельный участок;

• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования

всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного

участка.