19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Наиболее

эффективное использование земельного участка определяется с учетом

возможного обоснованного его разделения на отдельные части,

отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее

36 Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р.

37 Земельной ренты.

96

эффективное использование может не совпадать с текущим

использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования

принимаются во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;

• преобладающие способы землепользования в ближайшей

окрестности оцениваемого земельного участка;

• перспективы развития района, в котором расположен земельный

участок;

• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

• текущее использование земельного участка.

Данными методическими рекомендациями установлено, что

оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать

отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы

к оценке. Однако, данный документ, в качестве рекомендуемых,

устанавливает методы, основанные на доходном и сравнительных

подходах. Таким образов данный «стандарт» устанавливает не

применимость затратного подхода к оценке данного типа объектов. В

общем и целом, специфика земельных участков, действительно

исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, так

как является природным ресурсом, и не может быть воспроизведена

человеком. Методологически, элементы затратного подхода к оценке

земельных участков применяются в оценки возмещения ущерба от

повреждения или исчерпания ресурсов земельного участка, оценки

затрат на восстановления производственной способности земли. Однако

применению данного подхода, для оценки рыночной стоимости,

существуют объективные экономические и методологические

препятствия. Во-первых, рассмотрение затратной позиции стоимости

земли приводят к занижению стоимости более продуктивных и

завышению стоимости менее продуктивных земель. Во-вторых,

существует методологическое противоречие в определении объекта

оценки: оценщик оценивает сам земельный участок, а не улучшения, на

нем производимые. Элементы затратного подхода в части расчета

стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного

участка используются в методе остатка и методе выделения, однако

данные методы, по своей сути не основаны на затратном подходе.

При выборе методов оценки, оценщик должен учитывать объем и

достоверность доступной для использования того или иного метода

рыночной информации.

97

Методы оценки земли

Методы оценки дифференцированы по подходам, а также по

применимости к оценке застроенных и незастроенных земельных

участков (см. таблицу 5).

Таблица 5

Методы оценки земли с позиции различных подходов к оценке и

применимости к застроенным участкам и участкам с улучшениями

Базирование на

подходе

При

менимость

к незастроен-

ным участкам и

участкам с улучше-

ниями

Сравнительный подход Доходный подход

Незастроенные земельные

участки

Метод сравнения продаж Метод остатка

Метод капитализации

земельной ренты

Метод предполагаемого

использования

Земельные участки с

улучшениями.

Метод сравнения продаж

Метод выделения.

Метод распределения

Метод остатка

Метод предполагаемого

использования

Метод капитализации

земельной ренты

Метод сравнения продаж

Сущностью данного метода является расчет стоимости земельного

участка исходя из данных о сделках с аналогичными земельными

участками. Условием применения метода является наличие информации

о ценах сделок с аналогичными земельными участками, или, при ее

отсутствии, информации о ценах предложения или спроса на участки,

признаваемые аналогами.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение

объекта оценки с объектами – аналогами. Наиболее важными

элементами сравнения являются:

o местоположение и окружение;

o целевое назначение, разрешенное использование, права иных

лиц на земельный участок;

98

o физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и

др.);

o транспортная доступность;

o инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и

условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и

т.п.).

o условия финансирования сделок с земельными участками

(соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления

заемных средств);

o условия платежа при совершении сделок с земельными

участками (платеж денежными средствами, расчет векселями,

взаимозачеты, бартер и т.п.);

o обстоятельства совершения сделки с земельными участками

(был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме

публичной оферты, аффилированность ли другая зависимость

покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

o изменение цен на земельные участки за период с даты

заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

• определение по каждому из элементов сравнения характера и

степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут — быть

определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар,

квадратный метр), так и для цены аналога в целом.