19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные

юридические лица не могут обладать на праве собственности

земельными участками, находящимися на приграничных территориях,

перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации

в соответствии с федеральным законодательством о Государственной

границе Российской Федерации, и на иных установленных особо

территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными

законами. Кроме того, законодательством накладываются ограничения

на использование загрязненных земель (согласно ст.14 ЗК РФ). Порядок

использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому

загрязнению, установления охранных зон, сохранения находящихся на

этих землях жилых домов, объектов производственного назначения,

объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения,

проведения на этих землях мелиоративных и культуртехнических работ

определяется Правительством Российской Федерации с учетом

нормативов предельно допустимых уровней радиационного и

химического воздействия35.

5.6. Оценка земли

Оценка земли, согласно ст. 66 ЗК РФ регулируется

законодательством об оценочной деятельности и о государственной

кадастровой оценке земель. В рамках оценочной деятельности в

понимании ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в рамках данного

издания, кадастровая оценка земли не будет рассмотрена.

Государственная кадастровая оценка несет определенные

законодательством цели и предметом оценки «рыночной или иной

стоимости», в правовом и экономическом понимании, не является.

Так как отечественные стандарты оценки, обязательные к

применению, не дифференцированы по объектом оценки, к ней

применяются те же правила что и ко всем объектам. Однако

Минимуществом РФ были приняты методические рекомендации по

оценке земельных участков и прав аренды на земельные участки.

Фактически, эти рекомендации являются стандартами оценки, не

34 Однако, если обладатель данного права, вправе переоформить его в право аренды или

собственности, то здесь можно говорить о возможной оценке данного права в рамках концепции

инвестиционной стоимости или стоимости в пользовании.

35 Постановление Правительства РФ от 27 февраля 2004 г. N 112 «Об использовании земель,

подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и

культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях

объектов»

95

обязательными к применению Однако эти документы достойны

внимания, так как являются рекомендуемыми к применению органом,

контролирующим оценочную деятельность и, во-вторых, закрепляют

признанные методы оценки данных категорий объектов оценки, что

может быть ориентиром в методологии проведения оценочных работ.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости

земельных участков36

Условиями рыночной стоимости земельных участков являются

следующие принципы:

1.Принцип полезности: рыночную стоимость имеют те земельные

участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя

(потенциального пользователя) в течение определенного времени.

2.Принцип спроса и предложения: рыночная стоимость земельного

участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера

конкуренции продавцов и покупателей.

3.Принцип замещения: рыночная стоимость земельного участка не

может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта

эквивалентной полезности.

4.Принцип ожидания: рыночная стоимость земельного участка

зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода

от земельного участка за определенный период времени при наиболее

эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов

производства, привлекаемых к земельному участку для

предпринимательской деятельности37.

5.Принцип изменения: рыночная стоимость земельного участка

изменяется во времени и определяется на конкретную дату.

6.Принцип внешнего влияния: рыночная стоимость земельного

участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного

использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения

имущественных прав на земельный участок, от его местоположения и

влияния внешних факторов.

7. Принцип наиболее эффективного использования: рыночная

стоимость определяется исходя из наиболее вероятного использования

земельного участка, являющегося физически возможным, экономически

оправданным, соответствующим требованиям законодательства,

финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина

стоимости земельного участка будет максимальной.