19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Миноритарные собственники

могут обладать недостоверной информацией о таких предпосылках, что

может привести к завышению оценки стоимости их собственности.

Кроме того, неконтрольные доли не позволяют принимать решения о

75

проведении корректировок в деятельности бизнеса, что исключает

изменение характера действующего бизнеса.

4) Непрофильные

активы (т.е. активы, без

которых предприятие

может обойтись в

своей деятельности)

должны быть прибав-

лены к денежному

потоку в ближайшем

периоде их возможной

реализации.

5) По – необходимости

ввести корректировку

амортизации (в связи с

наличием различий в

налоговом, бухгалтер-

ским учетах и в

реальном обесценении

фиксированных активов)

6) По – необходимости ввести корректировку запасов (из-за

различий методов ФИФО и ЛИФО)

7) По – необходимости ввести корректировку на избыточность

вознаграждений собственников, топ- менеджеров, с учетом стоимости

замещения их труда

8) По – необходимости ввести корректировку на расходы бизнеса с

контрагентами, принятых на нерыночных условиях

9) Скорректировать величину налогов, необходимость чего

возникла в результате проведения вышеперечисленных корректировок.

Согласно МСО, денежный поток это чистый доход

плюс не денежные расходы (амортизация). Под чистым

денежным потоком подразумевается сумма денежных

средств за период, которая остается у собственника

после удовлетворения всех потребностей бизнеса в

денежных средствах (потребность в основных и

оборотных активах). Выделяются денежный поток для

собственного и инвестированного капитала. Денежный

поток для собственного капитала равняется чистой

прибыли после уплаты налогов плюс амортизация (или

другие не денежные расходы), минус капитальные

вложения, минус прирост собственного оборотного

капитала, плюс прирост долгосрочной задолженности

за минусом ее погашения. Денежный поток для

инвестированного капитала рассчитывается как

прибыль до уплаты процентов и налогов минус налог

на прибыль, амортизация (или другие не денежные

расходы), минус капитальные вложения, минус прирост

собственного оборотного капитала. Под собственным

оборотным капитал понимается сумма превышения

текущих активов над текущими обязательствами

76

5. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ26

Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные

участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно

связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без

несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,

многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам

относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные

и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Предприятия, как имущественные комплексы признаются

недвижимостью.

Согласно ст.131 ГК, право собственности и другие вещные права

на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,

переход и прекращение подлежат государственной регистрации в

едином государственном реестре органами, осуществляющими

государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного

ведения, право оперативного управления, право пожизненного

наследуемого владения,

право постоянного

пользования, ипотека,

сервитуты. Орган,

осуществляющий госу-

дарственную регист-

рацию прав на

недвижимость и сделок с

ней, обязан по

ходатайству правообла-

дателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи

документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением

надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на

недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о

произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Данные отношения регулируются Федеральным законом от 21 июля

1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и

сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения

государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или

26 В рамках данной главы не рассмотрен Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, находящиеся

в стадии вступления в силу. Данные документы являются основой для осуществления программы

Правительства по созданию рынка доступного жилья. В связи с некоторыми сложностями, которые

могут возникнуть в результате их применения и некоторой неопределенности в отношении их

будущего влияния на стоимость недвижимости, автор не упоминает их в данной главе.

Сервитут — это право ограниченного пользования

чужим объектом недвижимого имущества, например,

для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых

коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть

обеспечены без установления сервитута.