19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




В

таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта

оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,

а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные

обстоятельства.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды

земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III

Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости

земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества

России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного

участка рекомендуется, в том числе, включать:

- сведения о государственной регистрации права аренды (договора

аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является

обязательной;

- сведения об обременениях права аренды земельного участка и

самого земельного участка;

- основание возникновения права аренды у арендатора;

- определение правомочий арендатора;

- срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

- характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды

земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и

иной недвижимости.

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или

обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и

доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно

определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы

оценки. При выборе методов учитывается достаточность и

достоверность общедоступной для использования того или иного метода

информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды

земельных участков используются метод сравнения продаж, метод

выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод

остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж,

метод выделения, метод распределения. На доходном подходе

257

основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод

предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части

расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений

земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов

применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных

участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями

(далее — застроенных земельных участков), так и права аренды

земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или)

сооружениями (далее — незастроенных земельных участков).

В случае использования иных методов в отчете об оценке

целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и

незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной

стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется

использовать положения пункта 1 раздела IV Методических

рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных

участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от

06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка

методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе,

учитываются следующие факторы:

- период времени, оставшийся до окончания срока действия

договора аренды;

- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

- порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и

изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

- необходимость получения согласия собственника на совершение

сделки с правом аренды;

- наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного

участка;

- наличие у арендатора преимущественного права на заключение

нового договора аренды земельного участка по истечении срока

договора аренды.

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных

земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права

аренды методом выделения рекомендуется использовать положения

пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению

258

рыночной стоимости земельных участков, утвержденных

распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных

земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права

аренды методом распределения рекомендуется использовать положения

пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению

рыночной стоимости земельных участков, утвержденных

распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

4.