19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




К числу основных

факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности,

относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного

участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность,

аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.),

рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

методом капитализации земельной ренты существуют особенности

расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета

плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым

доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с

учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для

единицы площади земельного участка как произведение нормативной

урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры

определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах

бонитета.

253

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных

культур, по которым производится расчет земельной ренты,

осуществляется из набора культур типичных или традиционно

возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом

критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение

наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной

продукции определяются на основе технологических карт,

устанавливающих нормативные затраты семян, горюче — смазочных

материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из

сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного

обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети,

классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам

переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально -

технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена

возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по

овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с

учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды)

сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует

исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность

сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых

единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При

этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены

овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений

рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и

нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом

учитывается:

- возраст многолетних насаждений;

- породно-сортовой состав многолетних насаждений;

- особенности пространственного размещения многолетних

насаждений в границах земельного участка;

- возможность получения дохода от дополнительной продукции,

получаемой с междурядий садов и виноградников.

254

Распоряжение Министерство имущественных отношений

Российской Федерации от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об

утверждении методических рекомендаций по определению

рыночной стоимости права аренды земельных участков».

В соответствии с Постановлением Правительства Российской

Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки»

(Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 29, ст.

3026):

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по

определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Министр

Ф.Р.ГАЗИЗУЛЛИН

Утверждены

Распоряжением

Минимущества России

от 10 апреля 2003 г. N 1102-р

255

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению

рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны

Минимуществом России в соответствии с Постановлением

Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об

утверждении стандартов оценки».

II. Методические основы оценки

рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка

определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения,

замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II

Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости

земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества

России от 06.03.2002 N 568-р <*>.

———————————

<*> Письмом Минюста России от 15.04.2002 N 07/3593-ЮД

признано не нуждающимся в государственной регистрации.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от

правомочий арендатора, срока действия права, обременений права

аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и

разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от

ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения

дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее

эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип

ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка

определяется исходя из наиболее эффективного использования

арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного

использования земельного участка, являющегося практически и

финансово осуществимым, экономически оправданным,

соответствующим требованиям законодательства и в результате

которого расчетная величина стоимости права аренды земельного

участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного

использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка

может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если

256

размер арендной платы, установленный договором аренды земельного

участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок).