19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных

земельных участков.

Условие применения метода — возможность использования

земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов,

необходимых для использования земельного участка в соответствии с

вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат

на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение

земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом

и характером использования);

- определение величины и временной структуры доходов от

наиболее эффективного использования земельного участка;

251

- определение величины и временной структуры операционных

расходов, необходимых для получения доходов от наиболее

эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования,

соответствующей уровню риска инвестирования капитала в

оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования

всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного

участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения

всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по

определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате

проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые

на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню

рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное

использование земельного участка или единого объекта недвижимости

либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в

наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен

предусматривать учет дохода от продажи единого объекта

недвижимости в конце прогнозного периода.

V. Особенности оценки рыночной стоимости земель

сельскохозяйственного назначения

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения

производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее

эффективного использования с учетом особенностей

сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка

сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией

выделяются:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища,

залежь и многолетние насаждения);

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями,

используемыми для производства, хранения и первичной переработки

сельскохозяйственной продукции;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами,

коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью,

предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия

негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных

явлений, замкнутые водоемы.

252

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного

назначения определяется на основе оценки входящих в его состав

сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями,

сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной

переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная

стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом

характеристик входящих в его состав земель, занятых

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-

кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения

защиты земель от воздействия неблагоприятных природных,

антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые

не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые

могут быть использованы для предпринимательской деятельности

(например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило,

методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями,

используемыми для производства, хранения и первичной переработки

сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки

застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные

строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях,

оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в

составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного

участка, а также влияние экологических факторов.