19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Ресурсный

(ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих

(прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат),

необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений

земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — величину

наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в

создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как

разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных

объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача

на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков

инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости

воспроизводства учитывается величина накопленного износа

улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в

денежном выражении как сумма физического, функционального и части

экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений,

обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений,

обусловленная несоответствием объемно — планировочного решения,

строительных материалов и инженерного оборудования улучшений,

качества произведенных строительных работ или других характеристик

улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к

данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого

объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием

внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и

неустранимыми. Экономический износ, как правило, является

247

неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на

его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта

недвижимости в результате его устранения.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами

недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,

включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии

информации о ценах сделок допускается использование цен

предложения (спроса);

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного

участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее

эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый

земельный участок, с объектами — аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и

степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем

обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка

путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее

вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости

единого объекта недвижимости.

248

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных

земельных участков. Условие применения метода — возможность

получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента

капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем

капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на

дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой

или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за

равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины

земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на

определенный оценщиком соответствующий коэффициент

капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может

рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на

условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации

являются:

- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным

участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину

премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый

земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается

ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала

(например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории

надежности или ставка доходности к погашению по государственным

ценным бумагам).

5.