19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Условие применения метода — наличие информации о ценах

сделок с земельными участками, являющимися аналогами

оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с

земельными участками допускается использование цен предложения

(спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение

объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и

степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем

обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта

оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость

объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с

земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц

на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и

др.);

- транспортная доступность;

244

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и

условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и

т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе,

относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками

(соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления

заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными

участками (платеж денежными средствами, расчет векселями,

взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был

ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме

публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа

в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты

заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного

участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого

сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом

предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя

из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными

участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть

определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар,

квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен

могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются

следующими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся

друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на

базе полученной таким образом информации корректировки по данному

элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов,

отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и

определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по

данному элементу сравнения;

- корреляционно — регрессионным анализом связи между

изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц

измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением

элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного

участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики

элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

245

В результате определения и внесения корректировок цены

аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть

близки друг к другу. В случае значительных различий

скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие

аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения

корректировок.

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами

недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,

включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии

информации о ценах сделок допускается использование цен

предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее

эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение

единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый

земельный участок, с объектами — аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и

степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем

обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства

улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка

путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта

недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок,

стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений

земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может

определяться с использованием укрупненных и (или) элементных

стоимостных показателей.

246

К укрупненным стоимостным показателям относятся как

показатели, характеризующие параметры объекта в целом — квадратный,

кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам

работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные

цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на

создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели,

рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен

(базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату

оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов

изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием

элементных стоимостных показателей может осуществляться также с

использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов.