19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Наиболее

эффективное использование земельного участка определяется с учетом

возможного обоснованного его разделения на отдельные части,

отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее

эффективное использование может не совпадать с текущим

использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования

принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей

окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный

участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется

проводить в соответствии с методическими основами, приведенными

выше.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как

правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра

оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию,

обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа,

содержащего сведения доказательственного значения. Объем

используемой при оценке информации, выбор источников информации

и порядок использования информации определяются оценщиком. При

определении рыночной стоимости земельных участков может

использоваться информация, получаемая в процессе проведения

государственной кадастровой оценки. (в ред. распоряжения

Минимущества РФ от 31.07.2002 N 2314-р).

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного

отчета об оценке.

242

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых

определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных

условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на

обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать

включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с

определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка

рекомендуется включать:

- описание земельного участка, в том числе целевое назначение и

разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на

земельный участок, разделение имущественных прав на земельный

участок;

- описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной

инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а

также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих

качественные характеристики земельного участка (далее — улучшения

земельного участка);

- фотографии земельного участка и его улучшений;

- характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

- установление варианта наиболее эффективного использования

земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка

должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в

договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об

оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости

земельного участка выражается в виде диапазона величин).

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или

обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и

доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно

определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы

оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для

использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков

используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод

распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка,

метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж,

метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны

метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод

предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части

243

расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений

земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов

применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков,

занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для

их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости

земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке

целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых

зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных

земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями,

строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных

участков).