19 Март 2011

ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ




Стоит отметить, что

объективно, рыночная стоимость практически всегда выражена в

диапазоне величин. Рыночная среда всегда носит элемент

неопределенности, поэтому интервальное понимание стоимости

является более корректным. Однако интервальная стоимость сложно

применима потребителями услуг оценщика, поэтому, итоговая

стоимость, выраженная в форме единой величины, наиболее

распространена в российских отчетах об оценке.

23

2. БАЗЫ ОЦЕНКИ- ВИДЫ СТОИМОСТИ

В стандартах оценки, обязательных к применению закреплены

виды стоимости объектов оценки. Раскрытие категории рыночной

стоимости было представлено выше, перечисленные же в обязательных

стандартах виды стоимости, отличные от рыночных, представляют

собой базы оценки, складывающиеся в условиях, отличных от

принципов формирования рыночной стоимости. Для понимания этого

обстоятельства необходимо рассмотреть каждый вид стоимости,

закрепленный в обязательных стандартах оценки.

2.1. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком

Стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке

невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с

затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на

рынке товаров;

Виды стоимости, основанные на оценке затрат на замещение или

воспроизводство объектов оценки.

2.2. Стоимость замещения объекта оценки

Это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту

оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с

учетом износа объекта оценки.

2.3. Стоимость воспроизводства объекта оценки

Это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату

проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с

применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа

объекта оценки. Отличие данных видов стоимостей состоит в

определении аналогичных или идентичных затрат на создание объекта

оценки. В первом случае калькулируется сумма затрат на создания

объекта сходного с оцениваемым по полезности и потребительским

свойствам, с учетом сложившихся на дату оценки технологий создания

подобных объектов, с учетом изменения конструктивных элементов,

новых требований к дизайну, безопасности и проч. Стоимость

воспроизводства определяется исходя из калькуривание затрат на

создание абсолютно одинакового объекта, с применением сложившихся

на дату создания этого объекта технологий и требований к объекту

оценки (см. схему 1).

24

Схема 1

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения

Стоимость замещения может быть как больше, так и меньше

стоимости воспроизводства, в зависимости от развития технологий,

условий и требований к аналогичным объектам оценки.

Общим требованием к стоимости воспроизводства и замещения

является то, что определение суммы затрат при оценке этих видов

стоимости должно происходить с учетом рыночной стоимости издержек

на воспроизводство или замещение этих объектов. Однако, стоит

отметить что данные виды стоимостей, отличаются от категории

рыночной стоимости, даже несмотря на определение затрат исходя из

рыночной конъюнктуры. В рыночных условиях, стоимость объекта

определяется не столько исходя из затрат на замещение или

воспроизводство объекта, сколько исходя из той полезности, которую

созданный объект может принести собственнику, наиболее вероятный

приобретатель и продавец, при передаче объекта оценки, не всегда

принимают во внимание затраты на создание аналогичного объекта, а,

руководствуясь разумностью, зная рыночную конъюнктуру и свойства

объекта оценки назначают цену, зачастую, отличную от стоимости

замещения или воспроизводства. Один из трех обязательных подходов к

оценке: затратный- основан на определении стоимости воспроизводства

или стоимости замещения объекта оценки. Однако, данный подход не

исчерпывает оценку рыночной стоимости и далеко не для всех объектов

оценки полученная в результате затратного подхода стоимость, может

быть определена как рыночная12. Факторы, отличающие стоимость

замещения и воспроизводства от рыночной стоимости, следующие:

• рыночная стоимость предполагает наличие конкуренции на

рынке объектов оценки, соответственно участники этого рынка могут по

12 Конечно, стоимость воспроизводства и замещения, в случае определения, что рыночная стоимость

меньше ее величины, может быть скорректирована на функциональный и внешний износы, которые

отражает снижение полезности и стоимости объекта оценки, в результате влияния внешних факторов

и недостатка свойств объекта, однако это возможно сделать лишь с помощью применения методов

сравнительного или доходного подходов к оценке.

t

Дата создания

объекта Дата оценки

Затраты на

воспроизводство

в ценах на дату

оценки Затраты на

замещение

25

разному производить, реализовывать аналогичные по свойства объекты

оценки, эти объекты могут отличаться по качеству, условиям продажи и

проч., кроме того в реальности моделей совершенной конкуренции

встречаются не часто, и различные ее пороки делают стоимость затрат

на замещение или воспроизводство отличными от рыночной цены

сделки;

• стоимость, определенная в рамках затратного подхода не

учитывает требования рынка по срокам приобретения и реализации

объекта оценки- понесенные затраты, в силу специфики многих

объектов не могут в короткие строки создать их (особенно это

утверждение справедливо для недвижимости), а рыночная конъюнктура

часто требует приобретение уже созданных объектов, из-за чего их

стоимость отличается от стоимости создания;

• уже созданный

объект, из-за эффекта

синергии может стоить

дороже затрат на его

создание, созданный объект

может обладать свойствами,

которые будут очень востребованы на рынке и потенциальный продавец

будет готов заплатить за объект сумму большую, чем величина затрат на

его создание, а разумный продавец не станет продавать этот объект по

цене меньшей, которую может предложить ему рынок;

• специфика ценообразования в рыночном хозяйстве базируется

в основном на доходном ценообразовании, а не на затратном, как в

плановой экономике;

• возможность неэластичного спроса на многие объекты оценки

позволяет продавцу увеличивать цены на объект оценки по сравнению с

затратами на его создание и нормальными нормами рентабельности;

• возможны случаи, что созданный объект не может обладать

рыночной стоимостью в связи с ограниченным рынком, или он изъят из

гражданского оборота;

• возможны случаи, когда объект оценки может иметь

полезность, но не в состоянии приносить доход и не реализуется на

открытом рынке (например, системы коммунального хозяйства).

Что касается правового регулирования определения стоимости

воспроизводства или замещения некоторых объектов оценки, то следует

выделить некоторые утвержденные методику оценки чистых активов

акционерных обществ.